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離婚時の財産分与でローン残債ある家は『売るor住む』どっちが正解？
- 任意売却コラム
離婚時の財産分与でローンのある家の処分方法にお困りではありませんか？
ルアーチ任意売却安心相談所では、離婚に関する物件売却についてのご相談件数が増加傾向にあります。
というのも、離婚後も住宅ローンを抱えたまま家を売却せず住み続けるのは、リスクやデメリットが大きいのです。
円満離婚したつもりでも、数年後にお金のことでトラブルになることは避けたいですよね。
ここでは、最もトラブルとなりやすい『ローン残債がある不動産の財産分与』で困らないための、適切な処分方法についてご紹介いたします。
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離婚したら持ち家をどうする？
離婚をするときには、夫婦の財産を半分ずつ分けるのが基本です。
持ち家の場合、
- ① 夫婦どちらかが住み続ける
- ② 売却して現金化する
- ③ 賃貸として貸し出す
この3通りの方法があります。
住宅ローンの残債がない、もしくは預貯金等でローン完済できる場合は、名義変更に関する制限がありません。
そのため一方が住み続けるのも、売却して現金を財産分与するのも、後々トラブルに発展するケースは少ないです。
しかし実際のところ、住宅ローン残債があるオーバーローン状態でのご相談が圧倒的に多いのが現状です。
住宅ローンの残債や預貯金額、名義人、就業状況などによってメリットやデメリットも大きく変わるため、まずは住宅ローンの残債や契約内容、不動産の名義人、家の評価額について確認することをおすすめします。
離婚後も持ち家に住み続けるのは、リスクとデメリットが大きい
住宅ローンが残っている場合は、メリットよりもデメリットの方が大きい場合が多いです。
ここでは、夫名義でマイホームを購入しローンも夫名義であると仮定して解説していきます。
ご自身の場合、どのように分与するのか参考にしてください。
①夫が住み続ける/住宅ローン名義・不動産名義は夫のまま
夫名義でマイホームを購入し、夫が住み続ける場合は、残りのローンも夫が払い続けることになります。
夫婦どちらかが住み続けることを選択した場合、手続きも不要なため、家の所有名義人かつローンの名義人である夫が居住を続けるのが最もスムーズです。
【デメリット・注意点】 連帯保証人・連帯債務者から外れる手続きを
連帯保証人や連帯債務者が妻のままだと、離婚しても元夫がローン滞納してしまうと元妻のもとに督促(支払い請求)が来てしまいます。
離婚したからといって、連帯保証債務はなくならないのです。
妻が連帯保証人などから外れるためには、債権者(銀行等)に交渉が必要ですが、原則として債務がなくならない限り連帯保証人をやめることはできません。
代わりの連帯保証人を用意する等で外れることができる可能性はありますが、100%ではありません。
住まなくなった家のローン支払い責任を負わなくてもいいように、連帯保証人・連帯債務者の問題は解決しておくことが大事です。
また、オーバーローン(住宅ローンの残債が家の価値を上回っている)の場合は、不動産は財産分与の対象外です。
ローンの残債は折半とはなりませんが、財産分与で得することもありません。
妻が財産分与を受けられるのは、アンダーローン(ローン残債が家の価値を下回っていて、家を売却することで残債を完済できる)の場合です。
②妻が住み続ける/住宅ローン名義・不動産名義は夫のまま
養育費や慰謝料の代わりとして、元妻が家に住み続け、ローンは元夫が払い続けるというケースです。
このケースでは、メリットがほぼなく、リスクが大きいため名義人が元夫のまま住み続けることはおすすめしません。
【デメリット・注意点】 リスクが大きくおすすめできない
元夫がローンの支払いを続けてくれる保証はなく、ローン滞納があった場合には自分で支払いしなければなりません。
住宅を勝手に売却され、住むところに困る可能性もあります。
元夫に新しい家族ができたり、収入減少などで生活が厳しくなると、ローン滞納や住宅を売却される可能性は高まるでしょう。
自分で払い続けられる場合は良いですが、支払い困難でローン滞納が続くと最悪の場合、住宅は競売にかけられて住むところを失ってしまいます。
また、住宅ローンは本人が住むことを条件としているため、名義人が住んでいない場合は契約違反となり、金融機関よりローンの一括返済を求められるといったことも考えられます。
③妻が住み続ける/住宅ローン名義・不動産名義を妻に変更
家を完全に妻のものにするためには名義変更するのが安心ですが、難しいです。
【デメリット・注意点】 妻に安定的な経済力が必須
名義変更するには、債務者(銀行)の同意が必要です。
妻側に安定的な収入があり、ローン返済が可能だと判断されるほどの経済力がないと名義を移すことはできません。
専業主婦やパートでは難しいでしょう。
妻側に経済力がある場合は、単独名義でローンを借り換えで解決する場合もあります。
金融機関の審査に通過しなければならず、実際に申し込みをしてみなければ借り換えが認められるかは分かりません。
また借り換えに伴い、抵当権の変更などの手続きも必要となってきます。
安心して住み続けられる『リースバック』
持ち家に住み続けるメリットは、生活環境が変わらないことです。
友だちと離れて転校や引越しをする必要がなく、子供のために住み続けることを選択する方は非常に多いです。
しかし、不動産やローンの名義が夫のままだと、ローン滞納や差押えのリスクがつきまとい、安心して生活することができません。
そこで活用できるのが『リースバック』です。
リースバックとは、自宅を第三者に売却しますが、売却と同時に賃貸契約を交わしそのまま賃貸物件として住み続ける方法です。
不動産を資産として所有することはなくなりますが、名義人問題を抱えることなく今のまま住み続けることができます。
リースバックのデメリット
- 家賃が高くなる可能性がある
- 住宅の販売価格が安くなる傾向がある
リースバックの家賃は、売却価格の8～15%程度を月割りにしたものが目安となります。
売却価格が高くなるほど月々の賃料が高くなります。
不動産の販売価格については、通常の売却に比べて安くなる傾向にあります。
毎月のリース料が高すぎる場合やローン残債が多すぎる場合は、リースバックは慎重に検討する必要があると言えます。
リースバックのメリット
- 連帯債務を気にせず住み続けることができる
- 引っ越しが不要
- 家財道具などの出費を削減
- 固定資産税が不要
- 住宅ローンがあってもOK
離婚時に問題となりやすい不動産や住宅ローンの名義問題。
リースバックで第三者に売ってしまえば、連帯保証人・連帯債務者の問題は解決されます。
夫は家を売りたい、妻は住み続けたい。このように双方の意見が一致しない状況にもリースバックが活躍します。
また、住み続ける方は今まで使っていた家財道具もそのまま使用できますし、引っ越し費用も不要です。
賃貸の形になるので、固定資産税も不要となります。
住宅ローンの残債をリースバックでの売却価格が上回れば、ローンがあってもリースバックは可能です。
売却価格がローン残債に満たない時は、任意売却を検討します。
離婚後のトラブル回避に『売却がおすすめ』な理由
離婚時に持ち家を売却するメリット
- 現金化することで明確に分けることができる
- 面倒な名義変更手続きが不要
- 将来的に元夫・元妻と関わらなくて済む
ただし、住宅ローンが残っていて完済できない場合は、通常の不動産売却活動ができません。
通常の不動産売却と任意売却の違いについて詳しい記事はこちら>>
ローン返済が困難な場合は、『任意売却』という方法で家を売ることが可能です。
住宅ローン残債があっても『任意売却』なら売れる
任意売却は、債権者(金融機関など)と交渉し、合意を得たうえで不動産を売却し、返済しきれなかった残債を残したまま抵当権などを解除してもらう不動産の売却方法です。
つまり、住宅ローンの返済が困難な状況になった場合の救済手段とも言えます。
任意売却でのデメリット
- 信用情報に延滞履歴が登録される
任意売却を行うためには、ローン滞納しているかつオーバーローンで完済が困難であるという状況でなければなりません。
連帯保証人や連帯債務者でも同様に信用情報に登録されるため、夫が名義人・妻が保証人の場合は夫婦ともに登録されてしまいます。
具体的には、当面(少なくとも5年以上)新規のローンやクレジット作成が困難となります。
既存のクレジットカード使用は可能です。
離婚時に任意売却で家を売却するメリット
- 連帯保証人や名義など債権債務の問題が解決できる
- 住宅ローンが残っていても家を売却できる
- ローン残債を減らすことができるので、負担が軽くなる
- 引っ越し代をもらえる可能性がある
- 持ち出し費用ゼロ円で可能
任意売却にはデメリットもありますが、離婚の際にはメリットの方が大きいと考えます。
最も大きなメリットが、連帯保証人や名義などの債権債務の問題が解決できることです。
離婚後もローンのある持ち家に住み続けると、ローン滞納や連帯保証人問題など数年後にトラブルに発展するケースも少なくありません。
ローンの滞納ごとに連絡を取らなければいけない、滞納が続くと競売になる可能性もあり不安がつきまとうなど、安心して生活することができません。
お互いの関係をキッパリと絶ち新しい生活をスタートさせるためには、ローン残債のある住宅は売却すべきです。
ルアーチ任意売却安心相談所では、任意売却やリースバックについてのご相談も受け付けております。
相談は無料、土日祝も可能です。
離婚の際の住宅の処分でお困りの際は、ご相談ください。
ご相談・お問い合わせはこちら
072-767-9262 9:00～20:00 土日祝も受付住宅ローン問題のお悩みは早めにご相談を！
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