不動産の通常売却と任意売却の違いを大きく分けるとすれば、それは売却後に住宅ローンを完済できるか、できないかの差です。

売却後に住宅ローンを完済できる場合は通常売却となり、売却後に住宅ローンを完済できない場合は、任意売却となります。

それではなぜ、住宅ローンが完済できる場合は通常売却となって、完済できない場合は任意売却となるのでしょうか？

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抵当権と住宅ローン・不動産売却の関係

通常売却ができるか任意売却となるのか、ポイントは『抵当権』にあります。

大きな買い物である不動産（住宅）を購入する際、一般的に住宅ローンなどの各種ローンを利用する事になります。

その際、お金を貸し出す側の銀行は、お金を貸すかわりに担保として、不動産（住宅）などへ抵当権を設定します。

抵当権を設定する事で銀行としては、万が一お金が回収出来なくなってしまった場合でも、担保の不動産（住宅）を売却して、その売却金からローン残債を回収する事ができます。

これを競売（強制売却）と言います。

つまり、「抵当権」とは万が一の際は、設定されている不動産（多くの場合は、当該ローンで購入した住宅）を強制的に売却して、そこからお金を回収する為の権利となります。

こう聞くと、抵当権がすごく恐ろしい権利の様に聞こえますが、ポイントは「万が一の際」です。
抵当権が設定されているからといって、いつでも銀行の気分次第で不動産（住宅）を売却されてしまっては安心して生活できませんよね。

そこで、抵当権を実行できるのはローンの滞納があった際等と、一定の要件があります。

つまり、ローン返済について滞納等がなければ心配する必要はありません。

住宅ローン完済が困難な場合はどうなるのか？

とは言っても、最長35年という長い返済期間の中で、経済的状況の変化等、不測の事態によって、ローンの返済が困難になる方も残念ながら少なくはありません。

その際、苦しいローンを払い続けるよりも、不動産（住宅）を売ってしまってローンを完済することが出来れば楽になれるのですが、問題は、ローン残債よりも高く売れる見込みもなければ、持ち出す資金も無い場合です。

通常は、住宅ローンが完済出来ないと抵当権が設定されている不動産（住宅）を売却することはできません。

つまり、不動産（住宅）がローン残債よりも高く売れるか、ローン残債よりも安かったとしても資金を持ち出してローン残債を完済できなければ、不動産（住宅）を売却する事ができないということです。

なぜなら、通常は ローンを完済しないと銀行から抵当権を外してもらえないからです。

抵当権を外してもらえないと住宅の売却はできない？

法律上、抵当権を外してもらえないと売却出来ないという訳ではありませんが、新たな取得者（購入者）にとっては自分と関係のない抵当権が設定されているという事は、自分と関係のないローンが滞納される事で競売に掛けられてしまう恐れのある不動産（住宅）だということです。

そんな不動産（住宅）をあなたなら購入したいと思うでしょうか？

つまり、抵当権を解除してもらえないと不動産（住宅）は実質的に売却ができないのです。

そうなると、住宅ローンを滞納し続け、ただ「競売」を待つことしかできないのでしょうか？

いいえ。そんな事はありません。

まだ「任意売却」という方法が残されています。

任意売却なら政務者・債権者ともにメリットがある

強制である競売（強制売却）とは反対に、任意売却は当事者の意思（任意）によって売却活動を行う事から「任意売却」と呼ばれます。

任意売却とは、ローンを完済することはできないけれども、競売より高く売れる可能性の高い一般市場において、不動産（住宅）を売却することに債権者（銀行等）へ協力（抵当権の抹消）してもらうことを前提に行う売却活動です。

ただし、債権者（銀行等）もただの善意のみで協力してくれる訳ではありません。

競売よりも高く売れるということは、債権（ローン残債）の回収額が増えるので債権者（銀行等）にとってもメリットがあります。

また、債務者にとっても高く売れるということは、借金（ローン残債）がその分少なくなるということで、やはりメリットがあります。

この様に「任意売却」は、債権者と債務者の双方にメリットのある売却方法といえます。

ここでご注意頂きたいのが、だからといって、債務者側が当然の権利の様に不誠実な交渉をしてしまったり、交渉を間違えると債権者から任意売却に同意してもらえない可能性があります。

つまり、経験が少なく慣れていない不動産会社へ依頼してしまうと、任意売却のスタート時点でつまづいてしまう可能性が高くなります。

任意売却を成功させるには、その専門性や経験がとても大切です。

ルアーチ任意売却安心相談所では、その道20年以上のベテランや自身も競売体験者という経験豊富な相談員がそろっております。

是非、まずはお気軽に安心してご相談下さいませ。

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