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自宅を差し押さえられるとどうなる？
住宅ローンを滞納すると、債権者から裁判所への申立てにより、競売の手続きが開始されます。
同時に自宅は裁判所によって、差押えられます。
また、債務者(住宅ローン滞納者)には裁判所から競売開始決定と一緒に差押登記の通知が届きます。
それでは、自宅を差押えられると一体どうなってしまうのでしょうか？
自宅を差押えられても使用することは可能です。
しかし、たとえ所有者であっても自宅を勝手に売却することが出来なくなってしまいます。
仮に、知人が自宅を買い取ってくれると言っていても勝手に売却してしまうことはできません。
差し押さえから競売落札までの流れ
- 01競売開始の決定通知書が届く
住宅ローン滞納後、代位弁済が行われると、基本的には競売に向けた手続きが進みます。
裁判所から債務者に対して『競売開始決定の通知』および『差押登記の通知』が届きます。
- 02評価人及び執行官による現況調査
評価人及び執行官が住宅内など現況の調査へ来ます。
競売まであと約3か月～6か月となります。
- 03競売価格の決定
『現況調査報告書』や『評価書』などを参考に競売の開始価格が決定されます。
一般的に市場価格の約5割～6割程度の価格になります。
- 04入札期間
裁判所によりますが東京地方裁判所の場合、期間入札は1週間となります。
- 05開札の開始
入札の結果を調べます。最も高値で入札した人が買受人となります。
- 06競売による売却許可決定
最高価買受申出人について裁判所が手続きなどを審査したうえ、不許可事由がなければ1週間以内に売却許可決定をします。
- 07明け渡し
競売で物件が落札されて買受人が代金を納付したら、登記が変更されて、住宅は買受人のものになります。
その時点で元の所有者は遅滞なく出ていかなければなりませんが、それでも出ていかない場合、買受人は裁判所へ不動産引渡命令を申立てることが出来ます。
不動産引渡命令の申立てから裁判所が確定するまでに約2週間。
そして裁判所から執行官や執行補助者(民間業者)がやってきて、『今から1か月後に強制執行を断行します。だからそれまでに明け渡してください。』という催告を行ったのちに実行されます。
つまり、落札から明け渡しまでに約2か月間の猶予があります。
万一、ご自宅が差し押さえられても
任意売却は可能です
住宅ローンを滞納した結果、自宅が差し押さえられてしまったので、もう競売を待つしかないとお考えの方が多くいらっしゃいますが、決してそうではありません。
あきらめないでください。
確かに『差押え』とは、所有者であっても勝手に売却出来ないようにする為の登記ですが、勝手に売却出来ないというところがポイントです。
つまり、債権者も物件を売却した売却金から債権回収を図ります。
その強制的な方法として『競売』を裁判所へ申立てます。
債権者からみた『競売』のメリットは予約が出来て、強制力があるという点です。
しかしデメリットとして、『競売』の場合、市場価格の約5割～7割程度という価格で売却されてしまいます。
※競売にかけられる前に任意売却で解決！参照
このデメリットは、特にオーバーローン(物件の評価額よりも住宅ローン残債の方が高い状態のこと)の場合、少しでも高く売って住宅ローン残債を減らしたい債務者と、少しでも高く売って多くの債権回収をしたい債権者ともにデメリットとなります。
つまり債権者としても、債務者自身が売却することを決め、その売却金から債権者へ優先的に返済することが約束出来れば、『競売』にこだわる必要はない訳です。
そこで『任意売却』という方法があります。
※任意売却とは参照
任意売却と競売の違い
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 一般的に市場価格の5割～7割程度の価格で売却されてしまう | 市場価格に近い価格で売却できる |
| 引越し費用 | 自費で引越費用を捻出 | 債権者との話し合いで売却代金から引越費用を数十万円融通してもらえる可能性がある |
| 引渡し時期 | 売却する時期も売却相手も裁判所が決定 | 事前の債権者および購入者との話し合いによって、引渡日を決めることが可能 |
| プライバシー | 新聞やインターネットで競売されている物件として広く公示され、周囲の聞き込みもあるため、近所に事情が知られる | 一般的な不動産売却と同じ販売活動のため、他人に事情を知られることがない |
| 住み続けられるか | 落札されて所有権移転が行われた後も住み続けていると不法占拠となる | リースバック・家族間売買・親族間売買など住み慣れた我が家に住み続ける方法あり |
| 売却後の残債 | 自宅の売却後、住宅ローン残債を一括で返済するように求められる | 債権者と返済について柔軟に話し合うことが可能 |
| 現金 | 残せる可能性はほぼない | 残せる可能性がある |
| 売却の期間 | 長め | 短め |
住宅ローン以外の借金でも差し押さえ？
債務名義での強制競売とは
不動産競売には2種類あります。
ひとつは住宅ローンなどを滞納することによって、抵当権を行使されて申立てられる担保不動産競売です。
もうひとつは住宅ローン以外の借金などの債務を返済できない場合に『債務名義』を取られて、競売になる『強制競売』といいます。
債務名義とは
債務名義の例には、主に以下の様なものがあげられます。
・確定判決
裁判所によって言い渡されている『●●万円支払え』などの上級の裁判所によっても取り消される余地のなくなった判決を言います。
・仮執行宣言付判決
仮執行の宣言(『この判決は仮に執行することが出来る。』などと書かれた判決主文)が付された給付判決は、確定していなくとも執行することが出来ます。
強制競売とは
強制競売とは、債権者が債務名義に基づき裁判所へ申立てることで行われる競売のことです。
申立て以降の流れは担保不動産競売と強制競売どちらも同じような流れとなります。