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住宅ローンの滞納、督促状や催告書が届いた

実際に住宅ローンを滞納したらどうなるの

毎月の住宅ローン返済が苦しい・・・今後支払い続けていけるのか不安・・・
今、このページをご覧になっている方には、実際にそういう思いで訪問していただいている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

それでは、いよいよ実際に住宅ローンを滞納し始めると、いったいどの様になるのでしょうか。

  • 『怖い取り立て屋が昼夜問わず家へ押しかけてくる?』
  • 『勤め先まで連絡が来て、会社に知られてしまう?』
  • 『家を差し押さえられ、追い出されてしまう?』

もしかすると、こんな不安や恐れをお持ちではないでしょうか。

それでは順に、住宅ローンの滞納期間ごとのケースをご確認いたしましょう。

  • 滞納1~2か月(短期延滞)の場合

    住宅ローンの返済を1か月滞納したとします。
    この段階で既にドキドキしている方もいらっしゃるかも知れませんが、この段階では『今月分の引き落としができませんでしたので、来月2か月分をまとめて引き落とし致します。』といった主旨の『通知』が届く程度です。

    2か月目の滞納においても、若干、金融機関ごとの違いはありますが、電話などで督促の連絡が入ります。

  • 滞納3か月~5か月(中期延滞)の場合

    金融機関も1~2か月の滞納であれば、債務者が銀行口座へお金を入れ忘れた程度でみなしてくれますが、さすがに滞納3か月目を迎えるとそういうわけにはいきません。

    金融機関の担当者から債務者へ条件交渉の連絡が入ります。

    この時点で債務者に返済の努力をする意思が確認できれば、金融機関もある程度は柔軟な対応をしてくれるかも知れません。
    なぜなら、返済条件を緩和することになったとしても、金融機関はあくまで正常債権として住宅ローン回収を続けたいからです。

    ところが、金融機関からの連絡を無視し続けたり放置していると、督促状が届きます。

    そこには『滞納分を●月●日までに指定口座に振り込んでください。』などの主旨の内容が書かれています。

  • 滞納6か月~(長期延滞)の場合

    それでも住宅ローンを返済できずに滞納期間が6か月目に入ると、一般的に金融機関は『この債務者には住宅ローン返済能力が無い。』と判断し、次の対応を進める準備を始めます。

    次の対応とは、返済を継続して求めるのか、期限の利益を喪失して『代位弁済※』を求めるのかです。

    この段階になると、その決定を債務者に促すための最後通告として催告書が送られてきます。

    催告書には、『●日までに滞納分の全額と遅延損害金を指定口座に振り込んで下さい。それが出来なければ、期限の利益を喪失※することになります。』と通告されています。

    もしもこの時点で住宅ローンの返済を継続する意思がある場合は、最後のチャンスとなります。

    この時点までの滞納分と遅延損害金を催告書の期限までに一括で支払えば、期限の利益を喪失せずに毎月の返済を継続することができます。

※『代位弁済』

住宅ローン借り入れの際に、債務者は保証会社と保証委託契約を結んでいます。

そして、債務者による借入返済が不可能となった場合、金融機関からの申し入れにより、保証会社が債務者に代わって金融機関へ借入額全額を返済します。

ただし、債務者は最終的な返済を免れる訳ではありません。
債務者は住宅ローンを借入した金融機関への返済は免れますが、代わりに保証会社への返済義務が生じます。

さらに、保証委託契約に基づき金利が決定されるため、金利14%~18%という住宅ローンに比べるとかなりの高金利となります。

また、返済方法についても元金と金利をあわせた額の『一括返済』を求められます。

月々の住宅ローン返済が出来ずに代位弁済されているのが一般的ですので、一括返済出来ないことが当たり前です。

そこで保証会社は、担保となっている不動産を『競売』することで売却代金から回収しようとするのです。

しかし、その前に『任意』で『売却』するという方法もあります。
俗にいう『任意売却』です。

『競売』よりも市場価格に近い高値で売れる可能性が高いため、保証会社からしても悪い話ではない場合が多いため話し合いによって応じてもらえます。

※『期限の利益の喪失』

何千万円という住宅費を一括で返済するのではなく、『毎月決まった額を●●年間かけて返済します。』という契約を交わすのが住宅ローンです。

そのなか、契約で定めた返済期限まで住宅ローンを返済し切るのを待つ約束を『期限の利益』といいます。

しかし、債務者が滞納するなど、金融機関と交わした契約内容に違反した場合、『あなたは約束を破ったので、契約で定めた返済期限まで待つことが出来なくなりました。すぐに住宅ローン残額を一括で返済してください。』と求めることを『期限の利益の喪失』といいます。

督促状と催告書の違いとは?

督促状(とくそくじょう)

滞納1~2か月(短期延滞)の場合に届く『督促状』ですが、要約すると主に以下内容が記載されています。

  • ①期日までに滞納している返済分を全額支払うこと。
  • ②期日までに支払いが確認できない場合には、『期限の利益』を喪失することになること。
  • ③『期限の利益』を失うと、一括返済請求を行うこと。
  • ④一括返済できない場合には、保証会社による代位弁済がなされること。
  • ⑤代位弁済後は住宅ローン金利から、14%~18%の保証委託契約書に基づく金利になること。
  • ⑥代位弁済後の窓口は、債権回収部署又は保証会社へ移行すること。
  • ⑦代位弁済後に一括返済がなされない場合には、競売申立を行うこと。

催告書(さいこくしょ)

滞納6か月~(長期延滞)の場合に届く『催告書』は、競売申立に至る最後通告となります。

住宅ローンの支払いがない場合に、今後金融機関がとる法的措置について記載されており、内容においては『督促状』と同じですが、より強い文言が使われています。

住宅ローンを滞納することとなった多くの方は、そもそも何らかの事情があって支払うだけの経済力を失っている場合がほとんどなので、『通知書』や『督促状』、『催告書』が届いたとしても対処できず放置してしまうことが少なくありません。

しかしながら、金融機関からの連絡を放置すると、前述したとおりに法的措置が進んでしまい、最終的には競売にかけられてしまいすべてを失った状態で退去をせざるを得なくなってしまいます。

『通知書』や『督促状』、『催告書』が届いた場合、早急なご相談をおすすめいたします。

競売にかけられる前に任意売却で解決!

競売よりも高く売却できる可能性が高い

01 競売よりも高く売却できる可能性が高い

競売では、一般的に市場価格の5割~7割程度の価格で売却されてしまいます。

その原因は入札方法が複雑かつ、まとまった現金が必要となる為、不動産会社など落札できる人たちが限られてくるからです。

また、情報が公開されてから比較的短い期間で入札・開札を行う為十分な情報収集ができないことから、購入者のリスクが高くなります
その為、市場価格より低くならざるを得ません。

さらに、競売は任意売却よりも諸経費が多くかかるため、競売後に残る残債が多くなってしまいます。

一方、任意売却の場合は、債権者と相談のうえ価格を決定しますが、通常の不動産取引と同様の方法で売却するため、市場価格に近い価格で売却することが可能です。

引越費用をもらえる可能性がある

02 引越費用をもらえる可能性がある

競売では、売却代金から引越費用が融通されるということはなく、自費で引越費用を捻出しなければなりません。

一方、任意売却の場合は、債権者との話し合いで売却代金から引越費用を数十万円融通してもらえる可能性があります。

引渡し時期を相談のうえ決定できる

03 引渡し時期を相談のうえ決定できる

競売では、売却する時期も売却相手も裁判所が決定します。

その為、あなたの意志とは関係なく、落札者が落札額を入金したその日に所有権が移され、あなたその日から不法占拠者となり、遅滞なく立ち退くことを求められます。

また、それでも立ち退きしない場合は、裁判所から『引渡命令』という立退きの強制執行を行われる場合もあります。

一方、任意売却の場合は、事前に債権者および購入者との話し合いによって、引渡日を決めることが可能です。

周囲に事情を知られることなく売却できる

04 周囲に事情を知られることなく売却できる

競売では、新聞やインターネットで競売されている物件として広く公示されてしまいます。

また、執行官が住宅内など現況の調査へ来るので、周囲の人たちへ事情が知れ渡る可能性があります。

一方、任意売却の場合は、一般的な不動産売却と同じ販売活動を行います。

その為、周囲には住宅ローンを滞納したことが知られることなく、自宅を売却することが可能です。

住み続けられる可能性がある

05 住み続けられる可能性がある

競売では、落札されて所有権移転が行われた後も住み続けていると不法占拠となります。

さらに不法占拠を続けていると落札者からの請求により裁判所から『引渡命令』という強制執行の手続きを取られる可能性があります。

そうなるとあなたの引越したくないといった意志や次の引越先が確保できていないなどの都合には一切関係なく強制退去となります。

一方、任意売却の場合は、『リースバック』や『家族間売買』、『親族間売買』など住み慣れた我が家に住み続ける方法がいくつかあります。

売却後の残債は分割払い可能

06 売却後の残債は分割払い可能

競売では、自宅の売却後、住宅ローン残債を一括で返済するように求められます。

一括返済できずにそのまま放置していると、給与の差押えや銀行口座の差押えなどの強制的方法によって残債を回収されてしまいます。

一方、任意売却の場合、債権者と返済について柔軟に話し合うことが可能です。
交渉によって、少しずつ無理のない返済計画を実現できます。

持ち出しゼロ円で可能

07 持ち出しゼロ円で可能

通常、不動産売却には仲介手数料や登記費用、測量費用など、売買価格の約5%~10%程度の諸経費が必要です。

費用が必要なのは任意売却でも同じですが、任意売却の場合は自宅を売却したお金から諸費用を支払うことが認められています

その為、あらかじめ現金等で諸費用をご準備していただく必要がございません。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

01住宅ローンの滞納

色々な理由で住宅ローンを滞納すると、金融機関から支払いを促す最後通告として『催告書』が届きます。

金融機関の要求通りに滞納分を支払えば、滞納は解消され、通常どおり毎月の返済に戻ることができます。

02住宅ローン残債の一括請求

住宅ローンの滞納が6か月を過ぎた時点かつ『催告書』が届いてもなお、滞納分を支払わずにいると金融機関から『今後、この人は住宅ローンの返済能力がない』と判断され、『残債の全額を一括で返済してください。』と一括請求されることになります。(※期限の利益の喪失)

03金融機関による代位弁済請求

金融機関から保証会社へ保証委託契約に基づき『代わりに払ってください。』と代位弁済請求をおこなうこととなります。
保証会社があなたに代わり住宅ローン残債を金融機関へ支払います。

04債権者(保証会社など)による競売申立

代位弁済後においても債務者は最終的な返済を免れる訳ではありません。
債務者は住宅ローンを借入した金融機関への返済は免れますが、代わりに保証会社への返済義務が生じます。

05競売開始の決定通知書が届く

代位弁済が行われると、基本的には競売に向けた手続きが進みます。
裁判所から債務者に対して『競売開始決定の通知』および『差押登記の通知』が届きます。

06評価人及び執行官による現況調査

評価人及び執行官が住宅内など現況の調査へ来ます。
競売まであと約3か月~6か月となります。

07競売価格の決定

『現況調査報告書』や『評価書』などを参考に競売の開始価格が決定されます。
一般的に市場価格の約5割~6割程度の価格になります。

08入札期間

裁判所によりますが東京地方裁判所の場合、期間入札は1週間となります。

09開札の開始

入札の結果を調べます。最も高値で入札した人が買受人となります。

10競売による売却許可決定

最高価買受申出人について裁判所が手続きなどを審査したうえ、不許可事由がなければ1週間以内に売却許可決定をします。

11明け渡し

競売で物件が落札されて買受人が代金を納付したら、登記が変更されて、住宅は買受人のものになります。

その時点で元の所有者は遅滞なく出ていかなければなりませんが、それでも出ていかない場合、買受人は裁判所へ不動産引渡命令を申立てることが出来ます。

不動産引渡命令の申立てから裁判所が確定するまでに約2週間

そして裁判所から執行官や執行補助者(民間業者)がやってきて、『今から1か月後に強制執行を断行します。だからそれまでに明け渡してください。』という催告を行ったのちに実行されます。

つまり、落札から明け渡しまでに約2か月間の猶予があります。

法律家との連携

法律家との連携

任意売却は、法律の専門家との連携が必須です。
なぜなら、借入金の問題や抵当権、差押の問題が出てくるからです。

当社では、経験豊富な弁護士、司法書士の先生方と綿密な連携を取っておりますので、適宜相談し、判断を仰ぎ対応しております。
また、直接弁護士や司法書士の先生方へ相談したいという場合には、当社よりご紹介いたしますので、お気軽にご相談ください。

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住宅ローンが払えない場合の解決事例

お客様の声

パート勤務 B様(女性37)、長男(16)、次男(14)

離婚した元夫が住宅ローンを支払いをストップ。
パートの給料では返済ができない。

夫婦二人三脚でがんばり、私が24歳の時に夫婦で夢のマイホームを購入しました。

しかし2年前に、夫がギャンブルで作った多額の借金が発覚
以前から夫は何度か借金を繰り返していましたが、まだ少額だった為、何とか夫婦で協力し合って返済してきました。

しかし今回は額も大きく、息子たちの進学等の問題もあり離婚を決意
夫には借金と共に家を出て行ってもらうことにしました。

ただ、離婚をしても息子たちの為に住宅ローンは支払っていくと約束していた夫でしたが、次第に支払いはストップ

パート勤めの私の給料だけでは育ちざかりの息子二人を食べさせていくだけで精一杯です。

住宅ローンを返済していく余裕がありません。
すでに4か月間滞納しています。

いったいこの先どうすればよいのでしょうか?

元夫は任意売却を快諾。
リースバック契約で住み慣れた家に住み続ける希望も叶った。

B様とは、すぐに面談し、まずはご自宅の名義と住宅ローンの名義がどなた様のものなのかを確認させていただきました。

確認の結果、ご自宅名義、住宅ローン名義共に元夫様のもので、B様が住宅ローンの連帯保証人であることが判明。
すぐに元夫様へ連絡を取ってもらいB様や二人の息子様たちの為に、任意売却していただくことをお勧めしました。

実は、元夫様も借金の返済等でなかなか住宅ローンが支払えず、どうして良いかわからないまま時間だけが過ぎていた様でした。

ですが、もともと元夫様も二人の息子様たちのことを思い住宅ローンを支払い続けていた経緯があり、B様や息子様たちの為になるのならと任意売却することにご快諾いただきました。

しかし、二人の息子様の学校生活のこともあり、住み慣れた家を本当は引越したくないとのB様の思いもあって、弊社買取のリースバック契約を締結させていただきました。

きちんと買い戻しの特約も付けておりますので、今はご自宅を買い戻すことがB様の夢とのことです。

元夫様も、何とかB様と二人の息子様の住まいを救えたことにすっかり安心したお顔でした。

元夫は任意売却を快諾。リースバック契約で住み慣れた家に住み続ける希望も叶った。
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