任意売却とは、住宅ローンなどの債務を不動産売却により清算する方法です。

通常の不動産売却は、不動産に担保が設定されている状態だとできません。不動産を買っても買主が担保のせいで不動産を失うかもしれないからです。

このようなときに使われるのが任意売却になります。

任意売却は債権者（金融機関など）と不動産会社、不動産の買主、所有者が相談のうえで不動産売却を進めますので、不動産に担保が設定されていても使える方法なのです。

任意売却で不動産を売却し、住宅ローンを清算する。
住宅ローンを清算しきれない場合は、残債を無理のない範囲で分割払いするという流れになります。

任意売却では、「買主」が誰になるかによって、メリットや注意点があるのです。

今回の記事では、任意売却の買主が両親になるケースでの、メリットや注意点を解説します。

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任意売却は親子間でもできる

親子間の任意売却の説明をする前に、まずは「親子間の任意売却は可能なのか」という点について説明します。

任意売却の買主に親が名乗り出ることが可能です。もちろん、その流れで、親子間の任意売却もできます。

任意売却は住宅ローンが絡むため、特別な規定があるのではないかと思うかもしれません。
買主については、「親は任意売却の買主になれない」というルールはありません。
債権者側としては、不動産を買ってお金を入れてくれる人がいればいいわけです。親を買主から廃除する理由がありません。

任意売却では親も問題なく買主になれる。
これが結論です。

ただし、親子間売買には注意点もあります。
親子間の任意売却は、メリットと注意点を理解して進めることが重要です。

親子間の任意売却のメリット

親子間の任意売却にはメリットがあります。

親子間の任意売却には注意点があるという話を聞くと、親が任意売却の買主に名乗り出ても「別の買主を探した方がいいのではないか」と思ってしまうかもしれません。

親子間の任意売却にはメリットがあります。
親子間の任意売却を決めるときは、注意点だけでなく、メリットも考慮して決めることが重要です。

親が買主になり子が売主になる、親子間任意売却の代表的なメリットを見ていきましょう。

親子間売買なので話を進めやすい

親子間の任意売却は、買主と売主は親子です。近しい関係になります。

売主と買主が赤の他人の場合は、任意売却の相談の際に、他人ということで遠慮が出ることも少なくありません。しかし親子間売買の場合は買主と売主が親子なので、遠慮せずにお互いの要望を主張できるというメリットがあります。

しかし親子間売買の場合は買主と売主が親子なので、遠慮せずにお互いの要望を主張できるというメリットがあります。

任意売却後も住み続けられる

親子間売買では親子の間で不動産の売買をおこなうため、買主（親）から子供側の事情に配慮してもらえるというメリットがあります。

たとえば、任意売却後に子供が家に住み続けたいと希望していたとします。
任意売却により不動産は親が買うわけですが、親が子供に住まわせること自体は自由なのです。

所有者が親で、形式上子供に賃貸するという形をとります

任意売却後も子供が住み続けられるかたちで解決できます。

引っ越しをしなくて済む

第三者への任意売却の場合は基本的に、売買が成立すると不動産から出ていかなければいけません。

親子間の協議次第では、任意売却後も子供は不動産に住み続けられます。

住み続けられるということは、引っ越しをしなくて済むということです。
そして、引っ越ししなくていいということは、引っ越し費用がかからないというメリットがあるということでもあります。

子供に有利な条件を承諾してもらいやすい

他人である買主に任意売却した場合、買主の方も自分に都合の良い条件を主張します。
これは、不動産の売買をするうえでは当然のことではないでしょうか。
第三者との任意売却は、売主と買主の希望を調整し、そのうえで売買条件を決めることになります。

対して親子間の任意売却では、親が「子供のためだから」と、ある程度子供に有利な条件で譲歩することがあるのです。

子供に有利な任意売却ができるという点でメリットがあります。

周囲に任意売却を知られない

親子間で任意売却すれば、任意売却の事実がより周囲に知られにくくなります。

第三者との任意売却の場合は、第三者がうっかり口を滑らせることもあるはずです。
そもそも第三者の買主を探す時点や第三者に売却する時点で、その第三者には知られてしまっています。

親であれば、子供が知られたくないと思っている事実を周囲にもらすようなことは、あまり考えられません。
第三者に任意売却するより、周囲に知られにくいというメリットがあります。

親子間の任意売却で注意したいことは？

親子間売買では住宅ローンが組みにくい

親子間で任意売却を進める場合、住宅ローンが使いにくいという注意点があります。

金融機関側の視点で見ると「子供の借金を親に移しただけではないか」「債務の置き換えをして当面をしのぐつもりではないか」となるのです。

十分な資力があったり、融資審査でポイントの高い職種についていたりしても、金融機関が忌避感を示すことから、住宅ローンを断られることが少なくありません。

ただ、絶対に断られるというわけではなく、あくまで断られる可能性が高いという話になります。

親子間売買の価格で問題になることがある

親子間の任意売却では、不動産の価格に注意が必要です。

子供が親に配慮して、市場価格よりかなり低い額で不動産を売却したとします。市場価格よりかなり安い額で親子間売買をおこなうと、税務署から売買ではなく贈与ではないかと疑われる原因になるのです。
売買価格をあまりに安い額に設定しないよう、注意が必要になります。

反対に、売買額を高額に設定しても問題があります。なぜなら、売買の際の譲渡益に税金がかかるからです。

親子間売買では、価格によっては税金がかかることや、贈与を疑われることを理解して進める必要があります。

親子間でトラブルになる可能性がある

親子間の任意売却をきっかけに、親子間のトラブルになる可能性もあります。

たとえば、子供が親に甘えて、自分にばかり有利な条件を提示しました。
しかし、親にも生活があります。子供にすべて有利な条件を呑むと、親が困ってしまうケースがあります。

親もある程度の条件を出しましたが、子供は納得しませんでした。
任意売却でお互いの主張をぶつけた親子は、関係に亀裂が生じてしまったのです。

このように、親子間任意売却によって関係に亀裂が生じるリスクもあるため、注意してください。

親子間の任意売却のときのポイント

親子間の任意売却のポイントは、経験と知識の豊富な不動産会社に任意売却をサポートしてもらうことです。

親子間の任意売却では、価格設定が注意点でした。

不動産の価格が低いと贈与を疑われ、高額だと課税のリスクがあります。
適正価格を設定できればいいのですが、任意売却の知識と経験がないと、適正価格がいくらなのか判断できないのです。

任意売却の知識を経験が豊富な不動産会社の場合は、適正額の判断も可能ですし、不動産会社側に、課税などに注意してもらうこともできます。
住宅ローンについてもアドバイスを受けることができるのです。

注意点もある親子間売買も、経験と知識の豊富な不動産会社のサポートを受ければ安心です。

まとめ

任意売却は親子間でおこなうことも可能です。

親子間の任意売却には、子供に有利な条件で進めてもらえるなどのメリットがあります。しかし、売却価格の設定が難しいなどの注意点もあるのです。

経験と知識のある不動産会社であれば、税金などのポイントに注意したうえで親子間の任意売却を進めることが可能です。

親子間の任意売却を進めるときは、経験と知識のある不動産会社にサポートを受けることをおすすめします。

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