住宅ローンを滞納していたら、ある日「競売開始決定通知」が手元に届いてしまった。

競売により家を失うことになるかもしれないと、青ざめてしまうことでしょう。競売開始決定通知が届いてからでも任意売却で競売を回避できるのでしょうか。

• 競売開始決定通知が届いた後も任意売却はできるか
• 競売開始決定通知が届いてから競売までの流れ

住宅ローンの返済で困っている人が知っておきたいふたつのポイントについて解説します。

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競売開始決定通知が届いた後も任意売却はできるか

競売開始決定通知が届いた後でも任意売却は可能です。

ただし、通知が届いて時間が経過するごとに任意売却で競売を回避することが難しくなります。

競売開始決定通知が届いてから競売により家が他人のものになってしまうまでの期間の目安は約4カ月です。競売開始決定通知が届いたら放置せず、迅速に対処する必要があります。

競売とは

競売とは、裁判所の主導でおこなわれる強制的な不動産売却です。

住宅ローンを返済してもらえないと、金融機関はあらかじめ担保にしている不動産から融資した分を回収しようとします。
金融機関は裁判所で競売の手続きを取り、競り売りのかたちで住宅ローンの担保になっている不動産を売却して、売却金から住宅ローン滞納分を回収するのです。

競売は裁判所の主導でおこなわれるため、通常の不動産売却のように、不動産の持ち主が任意で進めることはできません。
すべて裁判所側の主導で決まります。不動産の持ち主の事情は一切考慮されないのです。
競売とは「強制的に裁判所の主導で売却されること」に他なりません。強制的な手続きで持ち家を失うのです。

通常の不動産売却や任意売却では、買主と売主の交渉により、売却の日程や引っ越し、引っ越し費用などについても柔軟に決めることが可能です。
競売では、引っ越しの日程や引っ越し費用の交渉すらできません。

競売後にも残債は返済しなければならない

住宅を競売されても、残債は返済しなければいけません。

たとえば、競売で家が1,000万円で売れました。金融機関は住宅ローンの残債である1,900万円を回収しなければならなかったので、売却金を充当しました。しかし、1,000万円を回収しても、900万円が残ります。

競売したからといって、この残債900万円が都合よく消えることはありません。住宅ローンを借りた人がしっかり返済しなければならないのです。

家を失い、残債の返済をする。これは、大変なことです。

任意売却の場合も残債はもちろん返済しなければいけませんが、金融機関の協力を得られるため、基本的に債務を圧縮した上で、無理のない範囲で分割払いできるのです。競売については、このような配慮はありません。

さらに、住宅ローン残債を滞納すると、給与などの他財産を差押えられる可能性もあります。給与の差押えは会社（第三債務者）に通知されるため、会社に借金滞納の事実を知られるというデメリットがあるのです。保証人の財産も差し押さえられる可能性があります。

競売は強制的におこなわれ、任意売却のような配慮も金融機関の協力も得られない。残債が出ても、任意売却をしたときより返済が大変である。以上のようなリスクやデメリットがあるのです。

競売開始決定通知から競売の流れ

競売開始決定通知が届いてからでも基本的に任意売却は可能です。

ですが、すべての段階によって任意売却できるわけではありません。
競売が近づいてしまうと、その分だけ任意売却が困難になります。

さらに、段階によっては任意売却ができなくなる可能性があるのです。
競売が終わってしまうと、任意売却は完全に不可能になります。すでに持ち家が他の人のものになってしまうからです。

競売開始決定通知から競売の流れを追ってみましょう。合わせて、それぞれの段階での注意点も見てみましょう。

不動産を差し押さえた旨の通知が届く

まずは競売開始決定通知と、不動産が差押えられた旨の通知が届きます。この段階ではまだ任意売却が可能です。

通知があると、任意売却を扱っている多くの不動産会社から「当社で任意売却しませんか」という勧誘があります。任意売却をしている会社の中には、法外な手数料を請求する会社や、依頼だけ受けて実際は売却をおこなわないなどの悪徳業者も紛れています。注意してください。

任意売却を依頼する不動産会社は慎重に決めましょう。

執行官による調査日時が通知される

競売の前に、執行官による不動産の調査がおこなわれます。
執行官はあくまで競売のための人員です。競売を止める方法や任意売却のアドバイスは望めません。

この時点で競売まで6～4カ月ほどなので、今後の競売スケジュールを確認し、早めに任意売却の相談をおこないましょう。

競売を実施する旨の通知がある

競売による売却を実施する旨の通知が届きます。この段階で、持ち家から出て行かなければならなくなるまで約2カ月ほどです。

この段階では、任意売却の実施は難しくなっています。しかし、任意売却の実績と経験豊富な会社の場合は、解決できているケースもあります。

できる限り、この段階になる前に任意売却を進めておきましょう。

競売の募集のための公告

不動産情報などを公開し、競売物件を売却するための買主を募る段階です。情報が公開されるため、近隣や会社の同僚に競売されることを知られるリスクがかなり高くなっている段階でもあります。

この段階になると、任意売却による解決は極めて難しくなります。ただ、任意売却の実績や経験が豊富な会社の場合は、僅かですが解決できる可能性があるため、諦めず相談してみましょう。

持ち家から退去するまで約1カ月になります。

競売の入札開始から買受人の決定

買受人候補が集まったら、次は買受人の決定です。競売は競り売りの方式でおこなうため、高い価格をつけた人が買受人になります。

任意売却で解決できるのは競売の入札開始の段階までです。

以降、買受人の決定がおこなわれ、買受人が代金の支払いをすると、もう任意売却による解決は望めなくなります。買受人が代金を払ってしまうと、名義が住宅ローンを借りた人から買受人に移ってしまうからです。つまり、もうあなたの持ち家ではなく、赤の他人の持ち家になってしまうということです。

家からの強制退去を命じられる

買受人が代金を支払うと、いよいよ不動産からの退去です。裁判所から不動産引渡命令（退去してくださいという通知）が届きますので、命令に従って退去し、買主に家を引き渡さなければいけません。

このときに「引っ越し費用がない」「引っ越し先が決まっていない」「子供の学区が変わってしまう」「家に病人がいて、急な退去は難しい」などの事情を伝えても、一切考慮してもらえません。いかなる事情があろうとも、命令に従って不動産から退去しなければいけないのです。

すでにお話ししたように、残債があれば、引っ越し後も返済を続けなければいけません。

まとめ

競売開始決定通知が届いてからでも任意売却は可能です。

しかし、競売の手続きが進んでしまうと、手続きの進行度に伴って任意売却が難しくなります。

競売開始決定通知が届いてから急いで任意売却をおこなえば、それだけ任意売却で解決できる可能性が高くなります。

反対に、競売開始決定通知を放置してしまうと、それだけ任意売却での解決が困難になり、最終的には任意売却できない段階まで進んでしまいます。競売開始決定通知が届いた後の任意売却は時間が勝負なのです。

競売を回避するためにも、早めに任意売却の相談をしましょう。そして、解決に向けて取り組んでいきましょう。

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