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共有名義の不動産を任意売却するには

2020.07.04

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共有名義の不動産とは？

まずはじめに共有名義の不動産とは、いったいどういった不動産を指すのかを皆さんはご存知でしょうか。
共有名義という言葉からも察する通り、不動産の所有者（名義人）がひとりではなく、複数人で共有して所有している状態の不動産のことを「共有名義の不動産」と言います。
反対に、単独で所有している不動産のことを「単独名義の不動産」などと言います。

共有名義か単独名義かの見分け方は？

もちろん、家や土地を直接見て共有名義か単独名義かわかるものではありません。
登記事項証明書などといった不動産の権利に関する内容が記載されたものを見ることで、共有名義か単独名義かを確認することができます。

例えば登記事項証明書であれば、甲区と呼ばれる権利部の項目に所有者の住所と氏名、そして共有名義の場合は持分が記されています。
つまり、適切に調べることで誰と誰がどの持ち分で共有しているのかがきちんとわかります。

それでは、共有名義の不動産を売却するにはどうすればよいのでしょうか？

共有名義の不動産を売却するには？

単独名義との大きな違いは、共有名義の不動産は共有者のうちの一人だけの判断で売却することができません。
共有名義の不動産を売却するためには、共有名義人全員の承諾（署名・捺印）が必要となります。

つまり、共有者全員が満場一致で『〇〇円で売る』ということに同意して、はじめて不動産を売却することが可能となります。
そのため、共有名義の不動産を売却するには共有名義人全員から同意を得るための『事前の協議（話し合い）』が必要不可欠となります。

中でも、『〇〇円で・・』という所が大きなポイントとなります。

例えば、全員が不動産を売却することにはおおむねの同意を示していても、最終的に金額の部分で折り合いがつかなくなるというケースも珍しくはありません。
この問題は、共有名義人の数人もしくは全員が、所有している不動産の価値を正しく理解できていない場合に多く発生します。

つまり、共有名義の不動産を売却するには、共有名義人全員が所有している不動産の価値を正しく把握することが成功への近道となります。
そこで、不動産のプロである不動産業者からのしっかりと根拠のある査定書が必要となります。

それは、共有名義の不動産を任意売却する場合でも同じことが言えます。

根拠のある査定書とは？

査定書とひと口に言っても種類は様々で、一般消費者へ通常売却するための査定書なのか、不動産業者が買い取るための査定書なのか、任意売却するための査定書なのかで、その査定価格や裏付けとなる根拠が変わってきます。

一見、思っていたより高い査定価格が付いたと喜んでいても、それが一般消費者へ通常売却するための査定書なのであれば、実はまだ絵にかいた餅です。
ましてや、一般消費者へ通常売却する仲介の場合、不動産業者は何としても自社に売却を選任で任せてもらいたいがために査定価格を相場より高くつける傾向にあります。
そのまま高値で運よく売れてくれれば良いのですが、相場より高いものを買いたいという人は余程の事情がある場合など、実に稀なケースです。

また、売れなくても気長に待つ余裕があるという方はそれでも良いかも知れませんが、この間も続く住宅ローンの支払いが困難な方や、一刻も早く今の家を売ってしまって離れたいという方には不向きだと言えます。

つまり、査定をしてもらう不動産業者についても、きちんと状況にあった不動産業者かつ信頼のおける不動産業者へ依頼することが重要です。

任意売却の査定書なら、任意売却の経験豊富で信頼と実績のあるルアーチ任意売却安心相談所へお任せ下さい。

共有名義の不動産の任意売却

とはいえ、実は、査定書があったとしても任意売却においては『事前の協議（話し合い）』が難しい場合があります。
それは任意売却に至る経緯が関係しています。

特に夫婦関係において、財産は二人の共有物という考え方や住宅ローンの関係で夫婦の共有名義となっている住宅は意外と多くあります。
そんな住宅が任意売却を検討しなければならない主なパターンはというと・・・

パターン①　住宅ローンの支払いが困難
パターン②　離婚のための住宅ローン清算

まだパターン①の場合で夫婦関係が崩れていなければ、問題としては話し合うための時間的な余裕や気持ち的な余裕がないという場合がほとんどですので、きちんと夫婦（共有名義人）互いが協力し合い、問題と向き合うことができさえすれば話し合いを前へ進めていくことができます。

ただし、パターン①でも夫婦関係がギクシャクしていたり、パターン②の様な場合は、既に夫婦関係が崩れてしまっている場合が多く、話し合いがスムーズに進まない可能性が非常に高くなります。

この場合、既に夫婦で協力し合う姿勢はあまり見られず、互いに自己の利益や権利ばかりを主張する傾向にあります。

例えば、ご主人は離婚を期に夫婦の共有名義である自宅を任意売却する事で清算してしまいたいと考えていても、奥様は子供の学校のことや近所付き合いもあるため、そのまま住み続けたいと考えている場合などです。

このまま特に何の解決策もなく、お互いの主張を続けていても話し合いは平行線のままです。
つまり、当事者だけでは話し合いが前に進まないので、問題を解決することが非常に困難となります。

そこで、任意売却の専門家や法律の専門家がお二人の間へ入らせて頂くことで、お互いの主張を整理し、問題解決のための適切なアドバイスやアイデア提供などを行い、お話合いをスムーズに進めて頂ける様にサポートします。

前述の例でいえば、ご主人の自宅を売却して残債を清算したいという考えと、奥様の今のまま住み続けたいという考え、これまででしたら相反する考えなのでどちらか一方が折れる形の解決を図るのが一般的でした。
しかし、私たちの場合この様なケースでは、まずリースバックを活用することで問題を解決できないかご提案させて頂いております。

必ずしもこういったケースすべての方が当てはまる訳ではございませんが、リースバックを活用することで、一見、相反するご主人と奥様の主張なのですが、どちらか一方が折れるということなく、お互いが満足する形で問題解決させて頂いた事例もたくさんあります。

是非、本コラムをお読みになっているあなたも、売却したい不動産があるが、共有名義人から反対されていて売るに売れない、または共有名義人から売却することに反対されそうだという場合、一度、ルアーチ任意売却安心相談所へご相談ください。
じっくりとお話を伺い、状況を整理したうえで、あなたのケースにあった適切なアドバイスをいたします。

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