住宅は離婚前に任意売却するのが安心

当然ながら、住宅購入の際に離婚することを前提とした住宅ローンを組んでいるという方はいらっしゃらないと思います。

つまり、住宅ローンを組む際に良い条件となる様に、共有名義にして収入を合算したローンを組んだり、一方が連帯保証人になっているという住宅ローンの組み方は決して珍しくありません。

しかし、いざ離婚するとなった際には、これらローンの組み方が住宅を離婚と同時に清算しておくべきモノへと変貌（へんぼう）させます

なぜなら、離婚後に共有名義や一方が連帯保証人などの住宅ローンを残しておくと、非常に複雑な問題へと発展するケースが後を絶たないからです。

連帯保証人は簡単に辞められない

まれに、ご相談者様より『離婚をするので連帯保証人を辞めたい』や『もう息子とは縁を切ったので連帯保証人を外れたい』というご相談を頂きます。

• 離婚したから、連帯保証人を辞められる。
• 家族の縁を切ったから、連帯保証人を外してもらえる。

とお考えの方もいらっしゃる様ですが、残念ながらそれら人間関係の都合では連帯保証人から外れる(解除)理由に成りえません。

それでは、どういった場合に連帯保証人を解除できるのでしょうか。

連帯保証人を解除できる基本的な方法とは、それは『住宅ローンの完済』です。

• 離婚したから、連帯保証人を辞められる。→✖
• 家族の縁を切ったから、連帯保証人を外してもらえる。→✖
• 住宅ローンを完済して、連帯保証人を解除する。→〇

それが出来れば苦労しないというお声が聞こえてきそうですが、それほど連帯保証人の『責任は重い』とご理解下さい。

そうとは知らずに、軽い気持ちで連帯保証人になってしまうと離婚時の財産分与の手続きが難航したり、離婚後の金銭トラブルに発展しかねません。

離婚後に住み続けるのは困難？

離婚時に住宅を手放したくない理由の多くは、そのままどちらか一方が住み続けたいというケースではないでしょうか。

例え、元夫が住宅ローンを支払っていくという約束のうえ、元妻が住み続けるという場合でも注意が必要です。

このケースで生じやすいのが、後々になって元夫が住宅ローンを支払えなくなるというパターンです。

元夫にもその後の生活があり、当初考えていたよりもお金が必要になったり、収入の減少などが原因となって住宅ローン返済が厳しくなるという具合です。

最悪の場合、元夫とそのまま音信不通になってしまい、権利上の問題もあり元妻だけでは売却することもできず『競売』を待つしか方法がないというケースもございます。

そもそも住宅ローン契約に違反している？

前述のケースで元夫が債務者であった場合、そもそも住宅ローン契約に違反している可能性があります。
住宅ローン契約では債務者本人が、当該ローンの住宅へ住んでいることが条件となっている場合がほとんどです。

もしも、元夫の滞納や元夫と連絡が取れなくなったなどの理由で金融機関が調査を行い、債務者本人が住んでいないことが発覚した場合、契約違反を理由に残債の一括返済を求められる可能性もあります。

それでは、離婚前に住宅を任意売却するメリットとは？

その１．支払いを圧縮できる

住宅を売却することでローン残債をすべて返済することが出来れば一番ですが、現実問題として家は年数と共に老朽化していっておりますので、基本的には年数と共に価値が下がっていきます。

ローン残債も同様に減っているとはいえ、この様な場合オーバーローン(売却価格よりローン残高の方が多い状態)となっているケースがほとんどです。

それでも他の資産で補填できる場合は通常の売却をすることが可能ですが、補填（ほてん）する資産等もなく、残債が残る状態では通常の売却をすることは出来ません。
このオーバーローンの状態でも不動産を売却することを可能とするのが、任意売却という方法です。

なお、任意売却後でもオーバーローン状態ですのでもちろん残債が残ります。

しかし、今まで住宅ローンを毎月十数万円支払っていたという状態から、任意売却後には月々数千円～数万円の支払いとなるケースがほとんどです。

その２．近隣に競売や離婚という事実を知られずに済む

もしも住宅ローンを滞納の末『競売開始』となった場合、裁判所の主導で競売が進められます。
そうなると裁判所によって自宅の写真(外観・内観)や所在、滞納額や物件調査時の経緯などまでもが競売という事実と共に広く公示されてしまいます。

競売の事実や生活中の室内写真といった内情が近隣の方へ知れ渡ってしまうのは、ただでさえ精神的に苦しい思いをしている最中に更なる苦痛となることは明白です。

任意売却であれば、一般的には通常の売却と見分けがつきません。
つまり、近隣からは通常の引っ越し同様に映りますので、離婚の事実も知られずに引っ越すことが可能です。

その３．元パートナーとの関わりを絶てる

住宅ローンに元パートナーが関わっている以上、離婚後も元の住宅に住み続ける場合、少なからず元パートナーとの関わりが必要になってきます。

そもそも関わりを解消する為に離婚をするのに、生活をする上で重要な住宅という点で関わり続けるということはお互いにストレスとなるのではないでしょうか。

また、元の住宅にはどちらも住み続けないので売却するつもりだが、『離婚後に売却』をしようと考えている場合も注意が必要です。

この場合、すでにお互いの生活がスタートしていますので、どちらか一方が自身の生活を優先すると、なかなか話し合いの時間が持てなかったり、後々どちらか一方の気が変わり『売りたくない』となった時に話し合いが長期化する恐れがあります。

その他にも『任意売却』自体のメリットは多くあります。
→コラム：任意売却に費用負担は必要？参照

離婚前に住宅を任意売却するデメリットは

前提として、任意売却は住宅ローン返済に困窮（こんきゅう）している方への救済措置（きゅうさいそち）です。
つまり、任意売却をする為には、住宅ローンの滞納をしていることが条件となります。

金融機関によって期間は様々ですが、概（おおむ）ね3か月～6か月間の滞納が必要となります。
そして、その滞納が原因で個人信用情報には『事故情報』として記録が残ることになります。
→コラム：ブラックリストに載らずに任意売却する方法はある？参照

したがって、ローン返済していくだけの財力をお持ちの方が単純に『任意売却をすることで住宅ローンの返済額が少なくなる。』といって安易に活用できる方法ではありません。

メリットとデメリットをきちんとご確認のうえ、お選び頂ける場合は『任意売却』するのか『通常売却』とするのかをご判断頂いております。
→コラム：通常の不動産売却と任意売却の違いとは？参照

人は、誰でも、いつからでも、変わることが出来ます。
ただ、わからない事だらけだと、もちろん不安でいっぱいだと思います。
正しい情報がなければ、最善の判断も出来ないでしょう。

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